เรียนรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าพื้นที่อุตสาหกรรม

ในขณะที่ข้อ จำกัด และเงื่อนไขการเช่าเป็นข้อควรพิจารณาที่สำคัญในการมองหาพื้นที่เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมสำหรับธุรกิจใหม่ส่วนใหญ่ค่าเช่ารายเดือนจะมีราคาเท่าไรเป็นปัจจัยในการตัดสินใจ สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์อาจมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่า ให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจว่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยการถามคำถามรวมถึง:

• ค่าเช่าฐานคืออะไร วิดีโอสแควร์ที่ใช้งานได้? สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์หลายแห่งมีค่าเช่าฐานคือสิ่งที่คุณจ่ายสำหรับพื้นที่เป็นตารางฟุตที่แท้จริง แต่อาจมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม "โหลด" และ "CAM" ในอัตรานี้เพิ่มค่าเช่ารายเดือนของคุณ
• เงื่อนไขการเช่ามีการต่อรองหรือไม่? เงื่อนไขที่ตกลงกันได้รวมถึงค่าเช่าฐานค่าเช่าฟรีเงินประกันความยาวของสัญญาเช่าค่าเช่าและค่าธรรมเนียมของคุณสามารถเพิ่มขึ้นได้ในแต่ละปีและตัวเลือกการต่ออายุสัญญาเช่า ฯลฯ
• นอกเหนือจากค่าเช่าหรือไม่ มีภาษีพิเศษค่าธรรมเนียมทรัพย์สินค่าธรรมเนียมการโหลด CAM หรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ หรือไม่? ถ้าเป็นเช่นนั้นให้พวกเขาเขียน ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการระบุค่าธรรมเนียมแต่ละรายการแต่ละค่าธรรมเนียมเท่าใดคุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายและความถี่ที่คุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม

• สิ่งที่จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายในอนาคต? ค่าเช่าของคุณ (และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ) จะเพิ่มขึ้นเท่าใดในแต่ละปี เปอร์เซ็นต์หรือจำนวนเงินสูงสุดที่คุณเช่าและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ สามารถเพิ่มได้ในแต่ละปีคือเท่าไหร่? หากมีการกำหนดค่าธรรมเนียมการโหลดสูงสุด 1% ต่อปีนั่นอาจฟังดูสมเหตุสมผล แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าค่าเช่าฐานของคุณจะถูก จำกัด ไว้ที่ 1% เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายอื่นที่ต่ำผู้ให้เช่าของคุณอาจพยายามที่จะเพิ่มค่าเช่า 15%
• สิ่งที่รวมอยู่ในค่าเช่า? ภาษีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ (การจัดสวนความปลอดภัย ฯลฯ) ครอบคลุมอะไรบ้างในสัญญาเช่าของคุณหรือคุณจะต้องชำระด้วยตัวเอง?

การเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมเหมาะสมกับธุรกิจของคุณหรือไม่

พื้นที่เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมสามารถเสนอตัวเลือกมากมายที่พื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิมไม่สามารถทำได้ แต่พื้นที่อุตสาหกรรมยังสามารถมีข้อ จำกัด บางอย่างที่ธุรกิจดั้งเดิมและสวนสาธารณะค้าปลีกไม่มี อย่าลืมถามคำถามเกี่ยวกับข้อ จำกัด ใด ๆ ที่อาจเกิดขึ้นกับธุรกิจของคุณในสวนอุตสาหกรรมก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาเช่า

คำถามที่คุณควรถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณอาจต้องการให้ระบุไว้ในสัญญาเช่าของคุณ ได้แก่:

• ข้อ จำกัด สำหรับผู้รับเหมาและบริการ: สวนอุตสาหกรรมต้องการให้คุณใช้ผู้ขายหรือผู้รับจ้างเฉพาะสำหรับสัญญาณแสงการปรับปรุงการต่อเติมหรือบริการอื่น ๆ เช่นสัญญาณเตือนโทรศัพท์สายเคเบิล ฯลฯ
• ข้อ จำกัด การโฆษณาและลักษณะที่ปรากฏ: มีข้อ จำกัด ใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจของคุณเช่นสัญญาณทั้งหมดจะต้องเป็นขาวดำไม่เกิน 2 ฟุตหรือ 5 ฟุตจากพื้นดินหรือไม่ (ทุกสิ่งเหล่านี้จะทำให้มันยากที่จะแยกแยะธุรกิจของคุณจากคนอื่นหรือมองเห็นได้จากระยะไกล)

• เคเบิลยูนิตและโทรศัพท์พร้อมหรือยัง หากไม่เป็นเช่นนั้นอยู่ในพื้นที่ที่คุณสามารถรับบริการเหล่านี้และใครเป็นผู้ให้บริการในท้องถิ่น
• สาธารณูปโภค: คุณสามารถใช้หรือเข้าถึงระบบสาธารณูปโภคของรัฐและเอกชนอะไรได้บ้าง คุณจะตั้งค่าบัญชียูทิลิตี้ของคุณหรือไม่? เจ้าของบ้านบางคนอาจจ่ายค่าสาธารณูปโภคของคุณแล้วเรียกเก็บเงินจากพวกเขา เจ้าของบ้านจะต้องแสดงหลักฐานของสิ่งที่คุณเป็นหนี้หรือไม่หากคุณไม่ได้รับการเรียกเก็บเงินโดยตรงจาก บริษัท สาธารณูปโภค
• ข้อ จำกัด ที่จอดรถและการจราจร: มีข้อ จำกัด เกี่ยวกับจำนวนที่จอดรถที่คุณและลูกค้าของคุณสามารถใช้ได้หรือไม่? ถ้าไม่เช่นนั้นก็ไม่มีข้อ จำกัด สำหรับผู้เช่ารายอื่นเช่นกัน คุณสามารถจอดรถได้หรือไม่?

• เวลาทำการ: จะมีข้อ จำกัด เกี่ยวกับเวลาทำการหรือวันในสัปดาห์ที่คุณสามารถดำเนินธุรกิจหรือรับลูกค้าและลูกค้าได้หรือไม่?
• ลักษณะของการคุ้มครองและข้อ จำกัด ทางธุรกิจ: จะมีข้อ จำกัด ใด ๆ เกี่ยวกับลักษณะของธุรกิจที่คุณดำเนินงานหรือไม่? ตัวอย่างเช่นหากคุณวางแผนที่จะเปิดร้านขายของเก่ามีข้อ จำกัด ใด ๆ เกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถขายได้หรือหากคุณขายสิ่งของเจ้าของบ้านจะอนุญาตให้ธุรกิจอื่นที่คล้ายคลึงกันและแข่งขันกันเปิดในขณะที่คุณเป็นผู้เช่าหรือไม่? ตัวอย่างว่าทำไมสิ่งนี้จึงสำคัญที่จะถามและรับเป็นลายลักษณ์อักษรคือหากผู้เช่าที่มีอยู่มีร้านตุ๊กตาที่มีการคุ้มครองสิทธิพิเศษการค้าปลีกในการเช่าร้านค้าโบราณอาจถูกห้ามไม่ให้ขายตุ๊กตาโบราณเพราะการขายตุ๊กตาจะแข่งขันกับ ธุรกิจของผู้เช่าเดิม คุณต้องการให้แน่ใจว่าธุรกิจของคุณมีการป้องกันที่คล้ายกันภายในศูนย์อุตสาหกรรม

การกำหนด Build-Outs และ Renovations

สัญญาเช่าอาจมีความซับซ้อนและหากคุณวางแผนที่จะใช้พื้นที่ "ตามสภาพ" และทำการเปลี่ยนแปลงให้แน่ใจว่าได้ระบุแผนการเปลี่ยนแปลงที่วางแผนไว้ในสัญญาเช่า คำถามที่ต้องถามเกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างพื้นที่รวมถึง:

• คุณสามารถสร้างหรือปรับปรุงพื้นที่เดิมได้หรือไม่? ถ้าไม่หาพื้นที่อื่น คุณอาจไม่จำเป็นต้องสร้างที่ว่างตอนนี้ แต่อย่า จำกัด โอกาสการเติบโตในอนาคตของธุรกิจและความต้องการที่คาดไม่ถึง
• หมวดหมู่กฎหมาย: มีกฎหมายโซนใดบ้างที่จะส่งผลต่อวิธีสร้างพื้นที่?
• ความกังวลเรื่องผลประโยชน์ทับซ้อน: คุณต้องใช้ผู้รับเหมาของเจ้าของบ้านหรือไม่? ถ้าเป็นเช่นนั้นให้พิจารณาสิ่งนี้เป็นค่าลบที่แข็งแกร่ง
• การอนุมัติที่จำเป็น: คุณต้องได้รับการอนุญาตหรือการอนุมัติล่วงหน้าเป็นพิเศษจากเมืองเคาน์ตีหรือผู้ให้เช่า

• การปรับปรุงสิ่งจูงใจ: ผู้ให้เช่าจะเสนอลดค่าเช่าสินเชื่อเช่าหรือสิ่งจูงใจทางการเงินอื่น ๆ เพื่อช่วยค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและการก่อสร้างหรือไม่
• หลีกเลี่ยง "การเพิ่มมูลค่า" ในการเช่า: หากคุณเพิ่มมูลค่าของพื้นที่โดยการสร้างหรือปรับปรุงสิ่งนี้จะช่วยให้เจ้าของบ้านเพิ่มค่าเช่าตามสัดส่วนหรือไม่
• การ จำกัด เวลา: จะมีกรอบเวลาใด ๆ ตามที่เจ้าของเมืองหรือเคาน์ตีของคุณกำหนดไว้สำหรับการปรับปรุงคลังสินค้าและงานสร้างหรือไม่?
• ใบอนุญาตที่จำเป็น: ใบอนุญาตพิเศษอะไรบ้างที่คุณจะต้องปรับปรุงหรือต่อเติมพื้นที่ของคุณและผู้ให้เช่าของคุณจะช่วยให้คุณได้รับใบอนุญาตเหล่านี้หรือไม่