คำนวณสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ด้วยสูตรตารางฟุต

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ไม่ได้คำนวณเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยอาจรวมพื้นที่เป็นตารางฟุตทั้งหมดของบ้าน แต่ค่าเช่าไม่ได้อิงตามตารางฟุต ค่าเช่ารายเดือนสำหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดโดยส่วนใหญ่โดยดูที่เช่าเทียบเคียงในพื้นที่ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ค่าเช่ารายเดือนจะถูกคำนวณในรูปแบบที่ซับซ้อนหลากหลายโดยใช้การวัดแบบตารางฟุตหลายประเภท

การวัดที่ใช้ในการกำหนดค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดโดยสมาคมเจ้าของอาคารและผู้จัดการ (BOMA) International และถือเป็นมาตรฐานอุตสาหกรรมทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์หลายแห่งใช้มาตรฐาน BOMA และคิดค่าเช่ารายเดือนตาม "ตารางฟุตที่เช่าได้" และไม่ใช่ใน "ตารางฟุตที่ใช้ได้" นี่เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจเพราะถ้าคุณเสนอราคา 1.25 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตที่ใช้งานได้นั่นอาจเป็นสิ่งที่คุณต้องจ่ายจริงในแต่ละเดือน

ตารางฟุตที่เช่าได้

ตารางฟุตที่ใช้งานได้คือจำนวนตารางฟุตที่ผู้เช่าครอบครอง แต่มีส่วนอื่น ๆ ของอาคารที่ผู้เช่าทุกคนใช้หรือได้รับประโยชน์ ชิ้นส่วนเหล่านี้เป็นที่รู้จักกันในชื่อพื้นที่ส่วนกลางและรวมถึงทางเดินบันไดลิฟท์และล็อบบี้

จำนวนของตารางฟุตสำหรับพื้นที่ในพื้นที่ส่วนกลางถูกแบ่งออกเป็นผู้เช่าทั้งหมดตามสัดส่วน ผู้เช่าแต่ละคนจ่ายส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านสำหรับพื้นที่ส่วนกลางเหล่านี้ เมื่อค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถูกบวกเข้ากับตารางฟุตที่ใช้งานได้ผลลัพธ์จะถูกเรียกว่า "ตารางฟุตที่เช่าได้"

เพื่อทำให้สิ่งต่าง ๆ สับสนยิ่งขึ้นการฝึกฝนเรื่องการเพิ่มค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางให้กับตารางฟุตที่ใช้งานได้นั้นเรียกว่า "ตัวประกอบภาระ" ค่าใช้จ่ายปัจจัยโหลดมักจะเพิ่มขึ้นในแต่ละปีในอัตราที่แยกต่างหากจากการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้ หมายความว่าคุณอาจจำเป็นต้องเจรจาต่อรองค่าเช่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี: หนึ่งรายการสำหรับปัจจัยด้านโหลดและอีกหนึ่งรายการสำหรับค่าเช่าตารางฟุตที่ใช้งานได้

ตัวอย่างการคำนวณตารางฟุตที่เช่าได้

สมมติว่าพื้นที่สำนักงานที่คุณเช่าอยู่มีขนาด 500 ตารางฟุต (ตารางฟุตที่ใช้งานได้) ในราคา 1.25 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต ค่าเช่าตารางฟุตที่ใช้งานได้ของคุณคือ $ 625 ต่อเดือน (500 SF x $ 1.25) อย่างไรก็ตามพื้นที่ส่วนกลางของคุณเพิ่มอีก 100 ตารางฟุต ค่าเช่าของคุณจะถูกคำนวณตาม 600 ตารางฟุตไม่ใช่ 500 ที่คุณจะครอบครอง

เจ้าของบ้านบางคนคิดค่าบริการสำหรับทั้งตารางฟุตที่ใช้งานได้และส่วนของพื้นที่ส่วนกลางของคุณเป็นหมายเลขหนึ่ง (ซึ่งมักจะไม่เป็นธรรมต่อผู้เช่า) แต่ส่วนใหญ่คิดอัตราที่แตกต่างกันต่อตารางฟุตสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้

ขอรายละเอียดของค่าใช้จ่ายเปรียบเทียบกับตารางฟุตที่เช่าได้

ก่อนที่คุณจะเห็นพื้นที่ให้แน่ใจว่าได้ถามทางโทรศัพท์ว่าอัตราค่าบริการสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้ และ สำหรับตารางฟุตที่เช่าได้เพราะสิ่งนี้สร้างความแตกต่างอย่างมากในค่าเช่ารายเดือนของคุณ และโปรดจำไว้ว่าถ้ามีคนบอกคุณว่าพื้นที่คือ "1,500 ตารางฟุตที่เช่าได้" ขนาดของพื้นที่ที่ใช้งานจริง (ใช้งานได้) จะเล็กลง

เพื่อให้คุณได้เห็นอสังหาริมทรัพย์เจ้าของบ้านบางคนก็จะบอกราคาฟุตสแควร์ที่ใช้งานได้ แต่บอกราคาฟุตสแควร์ที่เช่าได้ การปฏิบัติที่หลอกลวงนี้ทำให้พื้นที่มีขนาดใหญ่ขึ้นและราคาถูกกว่าที่เป็นอยู่ จากนั้นเมื่อคุณปรากฏขึ้นคุณจะพบว่าพื้นที่ที่ให้เสียงยอดเยี่ยมบนโทรศัพท์นั้นจริง ๆ แล้วอยู่นอกช่วงราคาของคุณและเล็กกว่าที่คุณคิด

ในขณะที่นายหน้าส่วนใหญ่มีความซื่อสัตย์เกี่ยวกับการเปิดเผยค่าเช่ารวมที่แท้จริงผ่านทางโทรศัพท์พวกเขายังมีแนวโน้มที่จะระบุขนาดของพื้นที่เป็นฟุตที่เช่าได้ - ไม่ใช่เท่าที่ใช้งานได้ แต่ตอนนี้คุณฉลาดพอที่จะรู้ว่าต้องถามนายหน้าอย่างไร

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบการคำนวณตารางฟุตสามประเภทที่ใช้ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ สัญญาเช่าบางอย่างเรียกเก็บเงินจากตารางฟุตที่ใช้งานได้ในขณะที่คนอื่น ๆ เพิ่มเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางให้กับตารางฟุตที่ใช้งานได้เพื่อคิดสิ่งที่เรียกว่าตารางฟุตที่เช่าได้

การคำนวณฟุตสแควร์

ความหมายของ Square Feet (SF)
วาระ	คำนิยาม
ตารางฟุตที่ใช้งานได้	เอสเอฟพื้นที่จริงครอบครองโดยผู้เช่า
ตารางฟุตที่เช่าได้	SF ที่ใช้งานได้ + a% ของ SF ของพื้นที่ส่วนกลาง
ตารางฟุตขั้นต้น	รวมเอสเอฟของอาคารทั้งหมด

สรุป

ตารางฟุตที่ใช้งานได้คือขนาดที่แท้จริงของพื้นที่ที่คุณจะครอบครอง ตารางฟุตที่เช่าได้นั้นมีขนาดใหญ่กว่าเสมอเนื่องจากมันมีตารางฟุตที่ใช้งานได้บวกจำนวนตารางฟุตเพิ่มเติมของพื้นที่ส่วนกลางที่คุณจะไม่ต้องใช้พื้นที่

พื้นที่ที่สามารถเช่าได้พร้อมปัจจัยการบรรทุกคือราคาที่คุณต้องการรู้เพราะนั่นคือสิ่งที่คุณจะต้องจ่าย ราคาต่อตารางฟุตสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณจะจ่ายในแต่ละเดือน