ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) ในการเช่าซื้อ

เมื่อคุณเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์คุณต้องจ่ายเงินมากกว่าเพียงแค่ตารางฟุตที่แท้จริงที่คุณจะครอบครอง ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์จำนวนมากและโดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกและอุตสาหกรรมค่าธรรมเนียมพิเศษมักเรียกกันว่า "ค่าบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง" (CAM) ในพื้นที่ที่ไม่ใช่อุตสาหกรรมคุณอาจได้ยินค่าใช้จ่ายนี้เรียกว่า "ตัวประกอบภาระ" ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียม CAM ค่าใช้จ่าย CAM จะถูกจัดสรรให้กับผู้เช่าตามสัดส่วนพื้นฐาน: ยิ่งมีพื้นที่เป็นรูปสี่เหลี่ยมจัตุรัสมากเท่าใดค่าเช่า CAM ก็ยิ่งมากขึ้นเท่านั้น

มีการคำนวณพื้นฐานสองประการสำหรับค่าธรรมเนียม CAM: ค่าธรรมเนียม CAM แปรปรวนซึ่งจำนวนเงินที่ผู้เช่าจะต้องมีส่วนร่วมเพิ่มขึ้นตามปัจจัยหลายประการและค่าธรรมเนียม CAM แบบคงที่ซึ่งค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนคงที่

อาจมีการจ่ายค่าธรรมเนียม CAM รายเดือนรายไตรมาสรายปีหรือแม้กระทั่งการเรียกเก็บเงินเป็นครั้งคราวเมื่อมีการซ่อมแซมอาคารหรือสวนอุตสาหกรรม / สวนอุตสาหกรรมทั้งหมด

ค่า CAM สามารถเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างจากอัตราค่าเช่ารายเดือนเพราะพวกเขามีแนวโน้มที่จะแปรปรวนมากขึ้น ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ค่าเช่าของคุณจะแตกต่างระหว่างค่าธรรมเนียม CAM "แปรปรวน" และ "คงที่" และรวมค่าใช้จ่ายบางส่วนหรือทำให้ชัดเจนว่าค่า CAM สูงสุดของคุณสามารถเพิ่มขึ้นได้ในแต่ละปี อัตราการเพิ่มขึ้นนี้ควรพิจารณาแยกต่างหากจากค่าเช่าพื้นฐานที่คุณเพิ่มขึ้นในแต่ละปี

คำจำกัดความค่าธรรมเนียม CAM: แคบและทำให้เข้าใจผิด

คำจำกัดความออนไลน์จำนวนมากของค่าธรรมเนียม CAM กำหนดให้เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับผู้เช่าที่แบ่งปันส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายโดยตรงในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางที่เฉพาะเจาะจง คำจำกัดความที่ซับซ้อนเหล่านี้ไม่ถูกต้องทั้งหมดและผู้ให้เช่าอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายทางอ้อมจำนวนมากเนื่องจากค่า CAM ที่ไม่ชัดเจนดังนั้น การปฏิบัตินี้ได้รับการถกเถียงกันอย่างถึงพริกถึงขิงในหมู่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมว่าเรื่องนี้มีจริยธรรมหรือไม่ ในระยะสั้นคุณไม่ควรเซ็นสัญญาเช่าโดยไม่เข้าใจว่าค่าธรรมเนียม CAM ครอบคลุมอะไรบ้าง ของคุณ เช่าเชิงพาณิชย์ที่ไม่ซ้ำกัน

วัตถุประสงค์ของค่าธรรมเนียม CAM

ค่าธรรมเนียม CAM และ Load Factor ทั้งสองมีจุดประสงค์พื้นฐานเหมือนกันคือต้องการผู้เช่าเพื่อช่วยครอบคลุมค่าใช้จ่ายโดยตรงของเจ้าของพื้นที่สำหรับ“ พื้นที่ส่วนกลาง” พื้นที่ส่วนกลางสามารถรวมได้ทั้งภายใน (โถงทางเดินลิฟต์ล็อบบี้ห้องน้ำสาธารณะ ฯลฯ) และค่าใช้จ่ายภายนอก (ลานจอดรถพื้นที่ภูมิทัศน์ ฯลฯ)

ทำรายการสิ่งที่ค่าธรรมเนียม CAM ของคุณจะครอบคลุมในสัญญาเช่าจะต้องชำระบ่อยแค่ไหนและจะเพิ่มขึ้นเท่าใดในแต่ละปี หากคุณต้องการความช่วยเหลือในเรื่องค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงครั้งใหญ่เช่นการซ่อมที่จอดรถหรือการซ่อมแซมโครงสร้างประเภทใด ๆ เจ้าของบ้านควรแสดงรายการเมื่อมีการซ่อมแซมครั้งล่าสุดและเมื่อถึงกำหนดหรือคาดว่าจะทำในอนาคต

เจ้าของบ้านทุกคนจะไม่ต้องการผู้เช่าเพื่อช่วยค่าใช้จ่ายเช่นหลังคาการบำรุงรักษาที่จอดรถและการซ่อมแซมโครงสร้าง ไม่มีมาตรฐานที่ใช้บังคับกับสัญญาเช่าดังนั้นอย่าวางใจเพียงแค่ดู“ ค่าธรรมเนียม CAM” ในสัญญาเช่าของคุณ ต้องแน่ใจว่ามีการอธิบายค่าธรรมเนียม CAM

ผู้ให้เช่าอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายที่หลากหลายที่ระบุไว้ว่าเป็น "ค่าธรรมเนียม CAM" หรือ "ค่าธรรมเนียมการจัดการ" ในสถานที่ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านจ่ายเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าทุกคน หากค่าธรรมเนียม CAM ไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนหรืออธิบายไว้ในสัญญาเช่าโปรดสอบถามโดยเฉพาะว่าคุณกำลังจ่ายค่าใด ๆ ต่อไปนี้:

• ระบบความปลอดภัยหรือเงินเดือนหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยนอกสถานที่
• ใบอนุญาตภาษีการประกันภัยหรือค่าใช้จ่ายทางกฎหมายใด ๆ
• การโฆษณาป้ายหรือค่าใช้จ่ายทั่วไปอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นโดยเจ้าของบ้านสำหรับการดำเนินงานหรือส่งเสริมอาคาร (เช่นเงินเดือนหรือผลประโยชน์สำหรับสถานที่หรือแม้แต่พนักงานนอกสถานที่)
• การซ่อมแซมและปรับปรุงการบำรุงรักษาทรัพย์สินรวมถึงการปรับปรุงภูมิทัศน์หรือการออกแบบใหม่การทาสีภายนอกภายนอกหรือที่จอดรถติดตั้งไฟส่องสว่างปูหรือ resurfacing หลังคาหรือซ่อมแซมและอัพเกรดระบบประปาส่วนกลางไฟฟ้าท่อระบายน้ำและระบบ HVAC

• ค่าสาธารณูปโภคค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการบำรุงรักษาพื้นที่สำนักงานให้เช่าแยกต่างหากทั้งในและนอกสถานที่

เข้าใจ เผง ค่าธรรมเนียม CAM ใดที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ของคุณ

นี่เป็นเรื่องเตือนให้ระวัง ในปี 1989 บริษัท มืออาชีพได้เช่าพื้นที่อุตสาหกรรมเพื่อเปิดร้านขายของฝากและงานอดิเรก สวนสาธารณะดูเหมือนจะอยู่ในสภาพดีและเจ้าของบ้านก็เป็นเพื่อนของครอบครัวผู้เช่าและตัดค่าเช่าคนที่สามเป็นค่าอนุเคราะห์ เนื่องจากนี่เป็นสัญญาเช่าทางอุตสาหกรรมครั้งแรกที่ผู้เช่าได้ลงนามพวกเขาไม่ได้ชื่นชมพลังของค่าธรรมเนียม CAM อย่างเต็มที่ กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาลงนามในเอกสารทางกฎหมายที่มีผลผูกพันโดยไม่มีเงื่อนงำว่าพวกเขากำลังเซ็นชื่ออะไร

พวกเขาไม่ทราบว่า Triple Net Lease คืออะไรเพียงเพื่อหลีกเลี่ยงการเซ็นชื่อ ทริปเปิลเน็ตลีสซิ่งเป็นสัญญาเช่าที่ดีที่สุดสำหรับผู้เช่า; คุณต้องชำระค่าบำรุงรักษาภาษีและประกัน เมื่อผู้เช่าถามเจ้าของบ้านว่าพวกเขากำลังจะเซ็นสัญญาประเภทใดเจ้าของบ้านไม่เคยพูดถึงคำว่า "Triple Net" เจ้าของบ้านบอกกับผู้เช่าว่าค่าเช่าของพวกเขานั้นรวมค่า CAM และค่าดำเนินการ สิ่งที่พวกเขาไม่ได้ตระหนักในเวลานั้นคือค่าธรรมเนียมการจัดการรวมภาษีการประกันภัยและค่าใช้จ่ายที่แพงมาก

เพียงหนึ่งเดือนในการเช่าเจ้าของสวนเริ่มการปรับปรุงสวนใหม่อย่างกว้างขวางรวมถึงการออกแบบหน่วยด้านหน้าให้มีลักษณะเหมือนพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงป้ายอาคารทาสีใหม่และมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบางส่วนที่ด้านหน้าของสวนอุตสาหกรรม

บิลถูกแบ่งในหมู่ผู้เช่าทั้งหมดและแม้ว่าผู้เช่ามีหน่วยขนาดเล็กมากพวกเขาติดอยู่กับบิล $ 5,000 - ส่วนของการอัพเกรดสวนแม้ว่าหน่วยของพวกเขาจะอยู่ด้านข้างและไม่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากการใด ๆ ของ การปรับปรุง ผู้เช่ารายอื่น ๆ ถูกตีด้วยเกือบ $ 20,000 ในค่าธรรมเนียมการปรับปรุง หากผู้เช่าอ่านสัญญาเช่าอย่างระมัดระวังมากขึ้นพวกเขาจะรู้จักพอที่จะถามอย่างน้อยว่าการอัพเกรดใด ๆ ที่กำหนดไว้ในอนาคตอันใกล้และเพื่อดูว่าสิ่งที่พวกเขาคิดว่าเป็นสัญญาเช่าแบบเรียบง่าย