วิธีการเจรจาค่าธรรมเนียม CAM ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์

ยิ่งพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่คุณเช่ามีแนวโน้มมากขึ้นคุณจะสามารถเจรจาค่าธรรมเนียม CAM (การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง) และค่าธรรมเนียมการจัดการที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตามไม่ว่าพื้นที่จะมีขนาดเล็กแค่ไหนไม่เคยยอมรับเงื่อนไขการเช่าโดยไม่ต้องขอข้อตกลงที่ดีกว่า

ในแถลงการณ์เตือนเกี่ยวกับความยากลำบากในการเจาะเข้าสู่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นิตยสาร CFO ผู้สื่อข่าว Laura DeMars ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าแม้แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีปัญหาในการทำความเข้าใจความซับซ้อนของค่าธรรมเนียม CAM; “ ความซับซ้อนของอุตสาหกรรมทำให้ยากที่จะเจาะเข้าไปใน…” DeMars กล่าวเพิ่มเติม:

“ ที่ห้างสรรพสินค้าผู้เช่ามักจะจ่ายค่าบำรุงรักษาอาคารผ่านค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง (CAM) ในขณะที่ CFO ของ บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จัดการผู้เช่าโดยตรงเขายังต้องเข้าใจวิธีการเก็บค่าธรรมเนียมเหล่านั้น … สำคัญกว่าเนื่องจากผู้ค้าปลีกรายใหญ่มักจะโต้แย้งค่าธรรมเนียม CAM หรือจ่ายเพียงร้อยละ… CFO ต้องรู้วิธี บัญชีสำหรับความแตกต่างหรือ CAM เลื่อนหลุด”

ก่อนที่คุณจะพยายามเจรจา CAM หรือค่าธรรมเนียมการจัดการโปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจสิ่งที่พวกเขาเป็น หากค่าธรรมเนียม CAM เป็นปัญหาที่ซับซ้อนสำหรับ CFO คุณควรเตรียมตัวให้ดีกว่านี้!

ค่าธรรมเนียม CAM มาตรฐานอุตสาหกรรม

เนื่องจากสภาพของพื้นที่ส่วนกลางบางแห่งมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่าค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมโถงทางเดินลิฟท์บันไดทางเดินล็อบบี้และห้องสุขาในพื้นที่ส่วนกลางนั้นค่อนข้างเป็นมาตรฐานในค่าธรรมเนียม CAM โดยทั่วไปแล้วจะมีการประเมินค่าเช่า CAM ด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาลานจอดรถ (รวมถึงการจัดแสงและการจัดสวน) และทางเท้า

เคล็ดลับในการเจรจาค่าธรรมเนียม CAM มาตรฐาน

หากประเภทของค่าธรรมเนียมที่คุณถูกขอให้ชำระเงินนั้นไม่สามารถต่อรองได้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณอนุญาตให้คุณตรวจสอบค่าใช้จ่ายของผู้ให้เช่าโดยเฉพาะ ธุรกิจคือธุรกิจและสิ่งนี้ไม่ควรถูกมองว่าเป็นความไม่ไว้วางใจของผู้ให้เช่าหรือของส่วนตัว แต่การจ่ายค่าธรรมเนียมที่ไม่รู้จักโดยสุจริตใจนั้นไม่ใช่ธุรกิจที่ดี ต้องการคำแถลงอย่างน้อยที่สุดผู้ให้เช่าจะต้องจัดเตรียมเอกสาร (ความรับผิดชอบ) สำหรับค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่เรียกเก็บเป็นวิธีเดียวที่จะทำให้แน่ใจว่าคุณถูกเรียกเก็บเงินอย่างยุติธรรม

คุณควรเจรจาด้วยว่าค่าธรรมเนียม CAM สามารถเพิ่มขึ้นได้ในแต่ละปีโดยใส่จำนวนหรือเปอร์เซ็นต์สูงสุด “ หมวก” นี้ควรจะแยกจากการเพิ่มค่าเช่าอื่น ๆ

ค่าธรรมเนียมการดำเนินงานและการจัดการ (O&M)

หากสัญญาเช่าของคุณกำหนดให้คุณต้องชำระค่าธรรมเนียม CAM สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานหรือการจัดการ - คัดค้านค่าใช้จ่ายดังกล่าวทันที หากเจ้าของบ้านยืนยันให้ขอดูรายการ (หลักฐาน) ของค่าใช้จ่ายเหล่านี้และวิธีการคำนวณส่วนแบ่งของคุณ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจไม่ได้เรียกว่าค่าธรรมเนียม CAM แต่ "ค่าธรรมเนียมการจัดการ" ค่าธรรมเนียมการจัดการยังคงเป็นค่าธรรมเนียม CAM - ผู้ให้บริการพยายามให้คุณมีส่วนร่วมกับค่าใช้จ่ายของตนเอง ค่าธรรมเนียมการจัดการมักจะคิดตามเปอร์เซ็นต์ของต้นทุน CAM ทั้งหมด

เคล็ดลับในการเจรจาค่าธรรมเนียมการจัดการ O&M

ผู้เช่าส่วนใหญ่จะคัดค้านค่าธรรมเนียมการดำเนินงานและการจัดการเพราะเจ้าของบ้านกำลังทำรายได้จากค่าเช่าที่ถูกเรียกเก็บแม้ว่าจะไม่มีค่าธรรมเนียม CAM ก็ตาม หากค่าธรรมเนียม CAM ของคุณรวมถึงเงินเดือนสำหรับผู้บริหารหรือเจ้าหน้าที่ธุรการ (ในหรือนอกสถานที่) ค่าประกันความรับผิด (คุณจะต้องจ่ายสำหรับการประกันความรับผิดของคุณเอง - เจ้าของบ้านจะต้องใช้สิ่งนี้ก่อนที่คุณจะย้ายเข้า) โฆษณาและอื่น ๆ กิจกรรมส่งเสริมการขายบริการระดับมืออาชีพเช่นบริการด้านกฎหมายหรือบัญชีพยายามเจรจาข้อตกลงเหล่านี้ออกจากสัญญาเช่าของคุณ

อ้างอิงจาก Rosie Rees“ The Battle Over CAM Charge” นิตยสารการค้าปลีก; “ ผู้เช่าที่มีความชำนาญจะลดเปอร์เซ็นต์ (ซึ่งอยู่ในช่วงจาก 25% ถึง 5%) และไม่รวมค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้รับการบำรุงรักษาจากการคำนวณ (เช่นภาษีการประกันภัยสาธารณูปโภค)"

รีสยังเชื่อว่าค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมที่เกี่ยวข้องกับอาคาร (เช่นหลังคาฐานรากของอาคารและผนังด้านนอก) ไม่ควรถูกดูดซับโดยผู้เช่าเนื่องจากสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลางที่ผู้เช่าหรือลูกค้าใช้ รีสชี้ให้เห็นอย่างแม่นยำ “ เจ้าของบ้านได้รับรายได้จากอาคารเหล่านั้นในรูปแบบของค่าเช่าแล้ว ค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการบำรุงรักษาและการแทนที่พวกเขาควรจะจ่ายโดยเจ้าของที่ดินจากรายได้ค่าเช่า”

แหล่งที่มา:

Rosie Rees นิตยสาร Traffic Traffic ออนไลน์ “ การต่อสู้เหนือค่าธรรมเนียม CAM” 1 กันยายน 2542

Laura DeMars นิตยสาร CFO “ ข้อตกลงที่แท้จริง” สิงหาคม 2550