ทำความเข้าใจกับ "Gross-Up" ก่อนลงนามสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
à¹à¸§à¸à¹à¸²à¸à¸±à¸ à¸à¸à¸±à¸à¸à¸´à¹à¸¨à¸©
สารบัญ:
โดยทั่วไปคำว่า "เหมารวม" จะใช้กับสัญญาเช่าที่ให้บริการเต็มรูปแบบบางครั้งเรียกว่า "สัญญาเช่าเต็มบริการ" ผู้เช่าจ่ายเงินจำนวนคงที่สำหรับบริการบางอย่างที่อยู่บนค่าเช่าฐานสำหรับพื้นที่จริงที่เขาเช่าด้วยการเช่าประเภทนี้
ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านอาจจ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางหรือที่เรียกว่าค่าใช้จ่าย CAM จากนั้นแบ่งค่าธรรมเนียมนี้ตามจำนวนของตารางฟุตขั้นต้นในอาคารและเรียกเก็บเงินจำนวนหนึ่งตามจำนวนเปอร์เซ็นต์ของตารางฟุตที่เขาครอบครอง ข้อสรุปรวมในสัญญาเช่าอนุญาตให้หากอาคารน้อยกว่า 90 ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ที่ถูกครอบครองค่าใช้จ่ายจะยังคงคำนวณสำหรับส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ได้รับการจัดอันดับตามสัดส่วนของผู้เช่า - 90 ถึง 100 เปอร์เซ็นต์
ยอดรวมจะจ่ายเป็นค่าเช่าเพิ่มเติมและส่วนใหญ่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายผันแปรผู้ที่สามารถขึ้นหรือลงในเดือนใดก็ตามขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพักและปัจจัยอื่น ๆ
ข้อดีของการทำกำไรรวมสำหรับเจ้าของบ้าน
นี่เป็นกรณีหนึ่งที่คุณอาจไม่ได้รับสิ่งที่คุณจ่ายหากคุณเป็นผู้เช่า ตัวอย่างเช่นสมมติว่า Leo Landlord เพิ่งซื้ออาคารพาณิชย์ ทอมผู้เช่าเป็นคนแรกที่ให้เช่าพื้นที่จากเขา ทอมเช่าพื้นที่ร้าน 10,000 ตารางฟุต อาคารมีพื้นที่ทั้งหมด 100,000 ตารางฟุต ทอมกำลังเช่าอาคาร 10 เปอร์เซ็นต์
ในสถานการณ์จำลองพื้นฐานที่แบ่งต้นทุนผันแปรระหว่างผู้เช่าทอมจะจ่าย 10 เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายเหล่านั้นเพราะ 10 เปอร์เซ็นต์ของอาคารได้รับการจัดสรรให้กับเขา แต่ตอนนี้สมมติว่าเลโอมีปัญหาในการหาผู้เช่ารายอื่นและสถานการณ์นี้ดำเนินต่อไปอีกสองสามเดือน ลีโอติดอยู่กับค่าใช้จ่าย 90% ของค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าของเขาจะต้องจ่ายตามปกติเพราะไม่มีผู้เช่ารายอื่นที่สามารถจัดสรรให้พวกเขาได้
ประโยครวมอาจทำให้เขากระแทกทอมได้ร้อยละ 50 แต่น่าจะเป็น 95 หรือ 100 เปอร์เซ็นต์เพราะเขาเป็นผู้เช่ารายเดียวในอาคาร
งานนี้เป็นอย่างไร
ทอมผู้เช่าอาจไม่คิดว่าข้อตกลงนี้ยุติธรรม แต่ในความเป็นจริงแล้วทอมเป็นผู้เช่ารายเดียวที่ได้รับประโยชน์จากบริการที่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายผันแปรเหล่านี้ Leo Landlord ไม่ได้รับประโยชน์โดยตรงดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่ามันไม่ยุติธรรมสำหรับเขาที่จะต้องจ่ายค่าบริการ 90 เปอร์เซ็นต์ที่ทอมใช้เท่านั้น บางทีหนึ่งในค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษากล้องวงจรปิดในลานจอดรถ เนื่องจากไม่มีผู้เช่ารายอื่นคนเดียวที่มาและไปที่ลานจอดรถนั้นคือลูกค้าของทอมดังนั้นจึงสมเหตุสมผลที่ทอมควรจ่ายค่าบริการ
อ่าน Fine Print
หากคุณกำลังพิจารณาที่จะทำสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์อ่านงานพิมพ์อย่างละเอียดและป้องกันตัวเองด้วยการทำการบ้านเพิ่มเติมเล็กน้อย หากมีประโยคที่รวมอยู่ในนั้นให้แน่ใจว่าการเพิ่มที่อนุญาตนั้นอยู่ในอัตราร้อยละที่สมเหตุสมผล ถ้าทอมจ่ายเงินให้กับอุปกรณ์เฝ้าระวังทั้งหมดนั้นเขาอาจจะเสียใจที่เขาไม่ได้พยายามที่จะต่อรองราคาลง อัตราร้อยละที่อนุญาตควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า
ยิ่งกว่านั้นถ้าทอมมองประวัติศาสตร์ที่ผ่านมาของลีโอด้วยการให้เช่าอาคารพาณิชย์เขาอาจได้เรียนรู้ว่าลีโอมีความยากลำบากในการรับและดูแลผู้เช่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม หรือบางที Leo เป็นมือใหม่ - นี่เป็นความพยายามครั้งแรกของเขาในการลงทุนครั้งนี้ดังนั้นจึงอาจต้องใช้เวลาเล็กน้อยในการทำให้ถูกต้อง ไม่ว่าด้วยวิธีใดทอมอาจไม่ต้องการทำสัญญาเช่ากับลีโอซึ่งรวมถึงประโยครวมด้วยเหตุผลนี้ - มีแนวโน้มว่าเขาอาจเป็นหนึ่งในผู้เช่าเพียงไม่กี่คนในสถานที่ในเวลาใดก็ได้
หากมีผู้เช่าเจ็ดคนที่เช่าจากลีโอ 70,000 ตารางฟุตการรวมจะน้อยกว่าโดยทั่วไปความแตกต่างระหว่าง 70 เปอร์เซ็นต์กับ 95 หรือ 100 เปอร์เซ็นต์และความแตกต่างนั้นจะถูกแบ่งออกจากผู้เช่าทั้งเจ็ด
