ตัวประกอบภาระในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์และวิธีการคำนวณ

"Load factor" เป็นคำที่หมายถึงวิธีการคำนวณค่าเช่ารายเดือนทั้งหมดให้กับผู้เช่าเชิงพาณิชย์ มันรวมตารางฟุตที่ใช้งานได้นอกเหนือไปจากร้อยละของตารางฟุตของพื้นที่ส่วนกลางที่ผู้เช่าคาดว่าจะได้รับประโยชน์จาก บางครั้งเรียกว่าปัจจัย "Add-on" หรือปัจจัย "พื้นที่ทั่วไป"

สิ่งที่นับว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง

พื้นที่ส่วนกลางอาจรวมถึงห้องน้ำล็อบบี้ล็อบบี้ลิฟต์บันไดและโถงทางเดินทั่วไป เป็นพื้นที่ที่ลูกค้าผู้เช่าเชิงพาณิชย์ลูกค้าและพนักงานสามารถเข้าถึงและคาดว่าจะใช้

ตารางฟุตที่ใช้งานได้ในการคำนวณตัวคูณโหลด

การคำนวณปัจจัยโหลดเริ่มต้นด้วยการระบุความแตกต่างระหว่างตารางฟุตที่ใช้งานได้และเช่าได้ ตารางฟุตที่ใช้งานได้จะกำหนดพื้นที่ที่คุณและธุรกิจของคุณครอบครองได้จริง ผู้เช่ารายอื่นไม่มีสิทธิ์เข้าถึงพื้นที่นี้ มันเป็นร้านค้าสำนักงานของคุณสถานที่ของคุณ

หากคุณเช่าพื้นที่ร้านค้าที่ 25 'x 20' คุณจะมีพื้นที่ใช้สอย 500 ตารางฟุต นี่คือพื้นที่ของคุณและธุรกิจของคุณสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งหมด ถ้าคุณปล่อยให้มุมหนึ่งของพื้นที่ว่างนั่นคือสิ่งที่คุณเลือก แต่คุณ ได้ ใช้พื้นที่นั้นถ้าคุณต้องการให้มันมีส่วนทำให้ตารางฟุตที่ใช้งานได้ของคุณ

คุณและคนอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของคุณสามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางได้เช่นห้องน้ำล็อบบี้ลิฟต์ทางเดินและบันได แต่พวกเขาไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของตารางฟุตที่ใช้งานได้ของคุณเพราะไม่ใช่ของคุณโดยเฉพาะ

ข้อยกเว้นสามารถเกิดขึ้นได้หากตารางฟุตที่ใช้งานได้ของคุณแบ่งออกเป็นห้องแยกต่างหากหรือบนชั้นแยก ในกรณีนี้วิธีการเข้าถึงใด ๆ ที่เชื่อมต่อจะช่วยให้คุณใช้งานตารางฟุตได้ พวกเขาไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลางเพราะผู้เช่ารายอื่นและ / หรือเจ้าของทรัพย์สินไม่ได้ใช้

ตารางฟุตที่เช่าได้ในการคำนวณตัวคูณโหลด

เมื่อคุณระบุตารางฟุตที่ใช้งานได้ของคุณแล้วคุณสามารถกำหนดตารางฟุตที่เช่าได้ของคุณโดยเพิ่มเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางที่คุณและ / หรือลูกค้าของคุณใช้ด้วย โดยทั่วไปแล้วเปอร์เซ็นต์จะถูกกำหนดโดยเจ้าของบ้านหรือเจ้าของทรัพย์สินและเป็นไปตามขอบเขตของพื้นที่จัตุรัสที่ใช้งานได้ของคุณเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร

คุณอาจมีห้องต่อรองที่นี่ ไม่มีเครื่องแบบเปอร์เซ็นต์ทั่วกระดานแม้ว่าจะไม่ได้ทำงานสูงกว่า 15 เปอร์เซ็นต์ก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังเช่าพื้นที่ในพื้นที่ที่มีผู้เช่ารายอื่น ๆ เช่นห้างสรรพสินค้า หากลูกค้าและลูกค้าของคุณใช้ที่จอดรถขนาดใหญ่ก็สามารถทำให้เปอร์เซ็นต์เพิ่มขึ้นได้

การคำนวณโหลดปัจจัย

เริ่มต้นด้วยพื้นที่เป็นตารางฟุตทั้งหมดของพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร ตอนนี้ลบฟุตเทจสแควร์ของพื้นที่ส่วนกลาง คุณเหลือพื้นที่เป็นฟุตเทจเป็นสี่เหลี่ยมอย่างน้อยถ้าคุณเช่าทั้งตึกแทนที่จะเป็นที่ว่างในห้างหรือห้างสรรพสินค้า แบ่งพื้นที่ทั้งหมดด้วยฟุตเทจสแควร์ที่ใช้งานได้เพื่อรับปัจจัยโหลด

หากการคำนวณของคุณมาถึงตัวเลข 20 เปอร์เซ็นต์และผู้ให้เช่าเสนอ 15 เปอร์เซ็นต์คุณอาจมีข้อตกลงที่ดี หากคุณมาถึงตัวเลข 10 เปอร์เซ็นต์และเจ้าของบ้านขอ 15 เปอร์เซ็นต์คุณอาจต้องการเจรจาหรือขอความช่วยเหลือจากมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำเช่นนั้น

คุณจะต้องการทราบว่าตัวคูณโหลดสามารถปรับได้ตามสัญญาเช่าของคุณหรือไม่ขึ้นอยู่กับการคำนวณใหม่เมื่อต่ออายุ การดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จนั้นเป็นเรื่องของการวางแผน หากธุรกิจไม่เติบโตและคุณเผชิญกับปัจจัยการเพิ่มขึ้นอย่างมากที่อาจเกิดขึ้นในปีหน้าอาจเป็นความหายนะ สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ระยะยาว คุณไม่ต้องการย้ายที่ตั้งขององค์กร