ทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าพาณิชย์

มีพื้นที่เชิงพาณิชย์หลายประเภทที่คุณสามารถเช่าและหลายสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนเซ็นสัญญาเช่า ประเภทของพื้นที่ที่คุณเช่าสามารถมีผลต่อประเภทของการเช่าราคาต่อตารางฟุตและตำแหน่งที่ไม่ถูกต้องอาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจของคุณได้ในขณะที่พื้นที่และตำแหน่งที่ตั้งที่เหมาะสมสามารถช่วยให้ธุรกิจของคุณเติบโต

• ธุรกิจเชิงพาณิชย์ประเภทใดบ้างที่สามารถเช่าได้ คุณควรเช่าพื้นที่ในย่านธุรกิจสวนอุตสาหกรรมหรือร้านค้าปลีกหรือไม่? อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทุกประเภทมีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกัน เรียนรู้วิธีกำหนดประเภทของพื้นที่ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณมากที่สุด
• พื้นที่อุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์ - สิ่งที่ต้องพิจารณาเมื่อเช่าซื้อ: พื้นที่อุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์สามารถใช้แทนพื้นที่สำนักงานพาณิชย์แบบดั้งเดิมซึ่งมักจะมีราคาถูกกว่ามาก มีข้อดีข้อเสียข้อดีและข้อเสียของการเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์

• ข้อดีและข้อเสียของการเช่าพื้นที่เพื่อการพาณิชย์: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ให้ข้อดีและข้อเสียแก่เจ้าของธุรกิจ ก่อนที่คุณจะลงนามในการเช่าช่วงต้องแน่ใจว่าได้ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของการเช่าช่วงพื้นที่เชิงพาณิชย์
• วิธีค้นหาพื้นที่ว่างเชิงพาณิชย์ที่มีให้เช่า

ทำการบ้านก่อนดูพื้นที่

ก่อนที่จะดูพื้นที่ธุรกิจทำรายการตรวจสอบที่มีรายละเอียดและจัดอันดับความต้องการและลำดับความสำคัญของคุณก่อนที่คุณจะเห็นพื้นที่ใด ๆ มันง่ายที่จะตื่นเต้นกับการที่อวกาศมีลักษณะและมองข้ามข้อเสีย ผู้ให้เช่าหรือนายหน้าที่มีประสบการณ์จะรับความกระตือรือร้นของคุณสำหรับพื้นที่เฉพาะและอาจขายคุณยากในการตัดสินใจอย่างรวดเร็วหรือมีความยืดหยุ่นน้อยลงในการเจรจาเงื่อนไขการเช่า

การมีรายการตรวจสอบของคำถามที่ถามเกี่ยวกับการเช่าเป็นสิ่งที่สำคัญเนื่องจากสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์อาจมีความซับซ้อนมาก รายการตรวจสอบคำถามเกี่ยวกับการเช่าซื้อจะช่วยให้คุณจดจำสิ่งที่ต้องถามเพื่อให้คุณมีข้อมูลเพียงพอเกี่ยวกับข้อกำหนดในการวิจัยเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเภทของสัญญาเช่าที่เสนอให้กับคุณ

• รายการตรวจสอบสำหรับสำนักงานพาณิชย์ลิสซิ่งร้านค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์: เมื่อมาถึงการเลือกสถานที่สำหรับธุรกิจของคุณคุณจะต้องคิดถึงสิ่งต่างๆ ทำรายการตรวจสอบก่อนที่จะดูพื้นที่เชิงพาณิชย์ของทุกสิ่งที่ธุรกิจของคุณต้องประสบความสำเร็จและนำติดตัวไปด้วย หากคุณยังไม่ได้เขียนการศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิคให้ลองทำเช่นนั้น การศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิคสามารถช่วยให้คุณคิดวางแผนและตอบสนองทุกความต้องการของธุรกิจของคุณที่ต้องได้รับการพิจารณาเมื่อเช่าพื้นที่ธุรกิจเชิงพาณิชย์

• คำศัพท์และคำจำกัดความของสัญญาเช่าซื้อ: ก่อนที่คุณจะเริ่มทำสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ใช้เวลาทำความคุ้นเคยกับคำศัพท์พื้นฐานการเช่าซื้อ ตัวอย่างเช่นเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบความแตกต่างระหว่าง "วิดีโอสแควร์ที่ใช้งานได้" และ "วิดีโอสแควร์ที่เช่าได้" ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่คุณจ่ายเงินเป็นฟุตเทจสแควร์มากกว่าที่คุณครอบครอง
• วิธีการเขียนการศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิค: การเขียนการศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิคสามารถช่วยให้คุณพิจารณาอย่างละเอียดและวางแผนสำหรับความต้องการทางธุรกิจในปัจจุบันและอนาคตทั้งหมดของคุณเมื่อมันมาถึงพื้นที่ที่คุณต้องการ

ประเภทของสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์และเงื่อนไขการเช่าทั่วไป

• ประเภทของสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์: เปรียบเทียบประเภทของสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ที่ใช้กันทั่วไปในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในแผนภูมิที่อ่านง่าย
• วิธีทั่วไปสองวิธีในการเช่าสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่น ๆ ได้แก่:
  • เช่า: ในการเช่ามาตรฐานผู้เช่า - ผู้ให้เช่าคุณเป็นธุรกิจหลัก (หรือรายบุคคล) ที่มีชื่อในสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่า
  • เช่าช่วง: การเช่าช่วงคือเมื่อบุคคลหรือธุรกิจอื่นมีสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าอยู่แล้ว แต่ให้เช่าช่วง (ให้เช่า) ส่วนหนึ่งของพื้นที่ที่พวกเขามีให้คุณ ผู้เช่าช่วงไม่สามารถโอนสิทธิ์ให้ผู้เช่าช่วงที่ไม่ได้อยู่ในสัญญาเช่าเดิมหรือหากสัญญาเช่าเดิมห้ามมิให้เช่าช่วง
    • ข้อดีข้อเสียของการให้เช่าช่วง: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ให้ข้อดีและข้อเสียแก่เจ้าของธุรกิจ ก่อนที่คุณจะลงนามในการเช่าช่วงต้องแน่ใจว่าได้ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของการเช่าช่วงพื้นที่เชิงพาณิชย์

ทำความเข้าใจและเจรจาต่อรองสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มีความซับซ้อนและแตกต่างจากสัญญาเช่าพักอาศัยอย่างมาก ก่อนที่จะลงนามสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ใด ๆ คุณจำเป็นต้องรู้ว่าจะถามคำถามอะไรและจะคำนวณค่าเช่าและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมอื่น ๆ ได้อย่างไร อาวุธที่มีความรู้ที่คุณสามารถเจรจาข้อตกลงที่ดีที่สุด!

ผู้หญิงมีความสามารถในการเจรจาต่อรองในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ได้ดีเท่ากับผู้ชาย แต่การเจรจาเริ่มต้นด้วยการถามคำถามที่ถูกต้อง

เมื่อคุณมีคำตอบสำหรับคำถามบางอย่างคุณสามารถศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเภทของสัญญาเช่าเงื่อนไขการเช่าการเจรจาสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ คุณจะสามารถวางแผนทางการเงินและกลยุทธ์การเจรจาต่อรองของคุณได้ดีขึ้นหากคุณรู้ว่าจะถามคำถามอะไร

• คำถาม # 1: ประเภทของการเช่าเชิงพาณิชย์จะถูกนำเสนอ? ประเภทของการเช่าที่ถูกเสนอน่าจะเป็นสิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาก่อนเพราะมันจะกำหนดวิธีการที่คุณจะถูกเรียกเก็บค่าเช่า เงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำหนดโดยประเภทของสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
• คำถาม # 2: เงื่อนไขของสัญญาเช่าต่อรองได้หรือไม่ สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ทั้งหมดควรมีห้องอย่างน้อยหนึ่งห้องสำหรับการเจรจาไม่ว่าจะเล็กเพียงใด ผู้ให้เช่าที่ไม่ยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์นั้นโดยทั่วไปแล้วไม่ใช่คนที่คุณต้องการเช่าเพราะ "ไม่ยืดหยุ่น" มักจะเท่ากับ "ไม่มีเหตุผล"

• คำถาม # 3: ประกันครอบคลุมอะไรผู้เช่าต้องซื้อ? มีเจ้าของธุรกิจเพียงไม่กี่รายที่เพิ่งเริ่มธุรกิจเช่าซื้อเชิงพาณิชย์จะมีลักษณะเกินกว่าค่าเช่ารายเดือนและค่าสาธารณูปโภคเมื่อพิจารณาว่าพื้นที่มีราคาไม่แพง แต่คุณต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายในการประกันด้วย การย้ายจากธุรกิจตามบ้านไปสู่พื้นที่ "อิฐและปูน" จะทำให้คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นเพื่อให้แน่ใจว่าธุรกิจของคุณเพราะนอกจากความต้องการทำประกันของคุณเองเจ้าของบ้านของคุณอาจต้องซื้อประกันเพื่อปกป้องเขาเช่นกัน

คำถามและข้อพิจารณาเพิ่มเติมก่อนเซ็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

• สัญญาเช่าพื้นที่อุตสาหกรรม - ก่อนลงนามดูที่ตัวเลขมากกว่า
• คำถามที่ถามเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมค่าเช่าและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ
• คำถามที่ถามเกี่ยวกับ Build-Outs และ Renovations of Spaces อุตสาหกรรม
• คำถามที่ถามเกี่ยวกับข้อ จำกัด การใช้งานทางธุรกิจเมื่อเช่าพื้นที่อุตสาหกรรม

ข้อกำหนดที่คุณต้องรู้เพื่อทำความเข้าใจสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เมื่อคุณเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์คุณมักจะจ่ายเงินมากกว่าวิดีโอสแควร์จริงที่คุณจะครอบครอง ผู้ให้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากใครบางคนที่ไม่เข้าใจความแตกต่างระหว่าง Triple Net Lease (NNN Lease) และ Double Net Lease ในขณะที่ความแตกต่างอาจฟังดูไม่มากนักและการเช่า NNN เป็นประเภทการเช่าที่เลวร้ายที่สุดสำหรับผู้เช่าที่จะลงชื่อเพราะมันมักจะเป็นที่โปรดปรานของผู้ให้เช่า

ต่อไปนี้เป็นบทความที่ไม่เพียง แต่อธิบายถึงสัญญาเช่าประเภทต่างๆ แต่ยังอธิบายถึงวิธีการคำนวณค่าเช่าและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่นการคำนวณค่าบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง (CAM):

• สูตรภาพวิดีโอสแควร์ที่ใช้ในการคำนวณค่าเช่าเชิงพาณิชย์: ทำไมพื้นที่ที่คุณครอบครองไม่ใช่ทั้งหมดที่คุณต้องจ่าย
• ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) ในการให้เช่าเชิงพาณิชย์: 101
• สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ - ภาพสแควร์ที่ใช้ในการคำนวณสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
• เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าเฉลี่ยที่เรียกเก็บในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์

วิธีการเจรจาเงื่อนไขการเช่าเชิงพาณิชย์

เมื่อคุณพบพื้นที่ที่สมบูรณ์แบบแล้วคุณยังต้องทำข้อเสนอและบางครั้งข้อเสนอเพื่อเจรจาข้อตกลงที่ดีที่สุดสำหรับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ อย่ายอมรับข้อเสนอใด ๆ โดยไม่ขออะไรอย่างน้อยดีกว่า เป็นมาตรฐานและจารีตประเพณีในการให้เช่าเชิงพาณิชย์เพื่อเจรจาต่อรอง - เจ้าของบ้านคาดหวังและมักจะทำให้ค่าเช่าหรือค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นในทางใดทางหนึ่งที่คาดว่าจะลดราคาลงเล็กน้อย

• วิธีการเจรจาค่าธรรมเนียม CAM ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์: ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) เป็นที่หวั่นเกรงโดยผู้เช่าส่วนใหญ่และเข้าใจผิดมากยิ่งขึ้น แต่ค่าธรรมเนียม CAM มักจะต่อรองได้ ยิ่งคุณเช่าพื้นที่มากเท่าไหร่ก็จะยิ่งมีโอกาสมากขึ้นในการเจรจาค่าธรรมเนียม CAM และค่าธรรมเนียมการจัดการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตามไม่ว่าพื้นที่จะมีขนาดเล็กเพียงใดอย่ายอมรับเงื่อนไขการเช่าโดยไม่ต้องขอข้อตกลงที่ดีกว่า
• รับข้อซักถามเบื้องต้นเป็นลายลักษณ์อักษร: หากเจ้าของบ้านหรือตัวแทนให้เช่าเพียงบอกคุณถึงข้อตกลงขอสิ่งที่แสดงคำเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะส่ง counteroffer หากพวกเขาไม่เต็มใจที่จะเสนอจดหมายให้ขออีเมลหรือสำเนารายชื่อพื้นที่ (ซึ่งอย่างน้อยจะมีข้อมูลการเช่าขั้นพื้นฐาน)
• การเตรียมข้อเสนอหรือจดหมายตอบโต้ข้อเสนอ: ข้อเสนอแบบตอบโต้ควรนำเสนอจากธุรกิจของคุณไม่ใช่จากตัวคุณแม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียวมันเป็นประโยชน์อย่างยิ่งที่จะต้องจำไว้ว่า คุณกำลังขอเงื่อนไขที่แตกต่างจากสิ่งที่นำเสนอให้กับคุณ - เงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ต่อคุณมากขึ้นและคุณต้องการให้เจ้าของบ้านเห็นคุณและธุรกิจของคุณในฐานะทางเลือกที่ดีคุ้มค่าแก่การได้รับสัมปทาน
• การแสดงเงื่อนไขการเช่าซื้อของคุณในข้อเสนอหรือข้อเสนอที่เคาน์เตอร์: มีบางสิ่งที่สำคัญที่คุณควรรวมไว้ในเงื่อนไขของข้อเสนอของคุณ ตัวอย่างเช่นคุณต้องการให้ชัดเจนว่าคุณจะจ่ายอัตราความยาวของสัญญาเช่าตัวเลือกการต่ออายุรวมถึงรายการ build-outs หรือการปรับปรุงใด ๆ ที่คุณต้องการให้เจ้าของบ้านทำหรือเมื่อคุณย้าย ในและเมื่อคุณจะย้ายเข้า
• หากคุณต้องการความช่วยเหลือในการเตรียมจดหมายเสนอผู้หญิงในธุรกิจมีจดหมายเสนอตัวอย่างที่คุณสามารถอ้างถึงเป็นแนวทางในการวางข้อกำหนดของคุณเป็นลายลักษณ์อักษร

วางมันทั้งหมดเข้าด้วยกัน

การมองหาพื้นที่ควรน่าตื่นเต้นและสนุกไม่ใช่น่ากลัว อย่าอายที่จะจดโน้ตการวัดหรือรูปภาพของพื้นที่ใด ๆ ที่คุณมอง สิ่งเหล่านี้สามารถช่วยคุณค้นคว้าและเปรียบเทียบตัวเลือกเพิ่มเติมหลังจากที่คุณออกจากเว็บไซต์

บางทีสิ่งที่สำคัญที่สุดสองข้อที่ควรจดจำคือสัญญาเช่าเกือบทั้งหมดสามารถต่อรองได้ในบางกรณีและการให้เช่าเชิงพาณิชย์นั้นซับซ้อนและเจ้าของบ้านคาดหวังให้คุณถามคำถามมากมาย ในความเป็นจริงเมื่อพูดถึงการเช่าซื้อยิ่งมีคำถามมากเท่าใดคุณก็ยิ่งมีแนวโน้มที่จะติดต่อกับคุณมากขึ้นเท่านั้น

การถามคำถามและกล้าแสดงออกอย่างเหมาะสมจะช่วยให้คุณได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด และเมื่อมันมาถึงการลงนามในสัญญาเช่าจริงถ้าคุณไม่เข้าใจบางสิ่งบางอย่างมันจะจ่ายให้กับทนายหรือตัวแทนที่เชื่อถือได้เพื่ออธิบายเงื่อนไขให้คุณ